5月27日，仲量聯(lián)行正式發(fā)布《存量改造，煥然一新——中國酒店存量資產(chǎn)改造白皮書》（以下簡稱“白皮書”）。白皮書結(jié)合對125家酒店業(yè)主及運營方的問卷調(diào)查結(jié)果，剖析了“存量常態(tài)化時代”酒店行業(yè)的新一輪結(jié)構(gòu)性調(diào)整趨勢，探討如何通過酒店存量資產(chǎn)盤活，實現(xiàn)價值重塑，最大化賦能酒店資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 

當(dāng)城市從“增量發(fā)展”逐步邁入“存量提質(zhì)”階段，城市更新的重要性日益凸顯。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2011—2018年間，國內(nèi)新開酒店數(shù)量持續(xù)遞增，按照行業(yè)常規(guī)的5—8年的更新周期，過去十多年間開業(yè)的酒店很多都已經(jīng)到了需更新改造的階段。

“重新定位”是酒店改造關(guān)鍵

隨著酒店新增供應(yīng)放緩，已高速發(fā)展40余年的中國酒店行業(yè)逐漸進(jìn)入存量時代，定位過時、管理效率低等“隱性問題”和配套功能不符、設(shè)施老化等“顯性問題”愈加凸顯，持續(xù)制約存量酒店的競爭力，并與城市發(fā)展不匹配，酒店行業(yè)的存量資產(chǎn)改造勢在必行。 

白皮書顯示，2024年出境游逐步開放，增加了不少免簽?zāi)康牡貒?，國?nèi)旅游市場尤其是高端市場需求出現(xiàn)一定程度的分流，存量酒店可有計劃性地、階段性地實施改造，以迎接市場需求。 

白皮書指出，酒店存量資產(chǎn)改造需圍繞“重新定位”開展整體評估、方案制定和落地實施的完整流程，而重新定位方案須基于對市場規(guī)模、客源結(jié)構(gòu)和競爭格局三大維度的深度剖析和研究。 

由于大部分存量酒店的改造難度翻倍增長，為推動酒店資產(chǎn)實現(xiàn)價值重塑，仲量聯(lián)行建議，業(yè)主可以在優(yōu)化客房類型及設(shè)施、餐飲空間、會議區(qū)域、酒店公共空間等方面開展更多思考。此外，ESG和工程系統(tǒng)升級也值得關(guān)注，由于酒店運營階段的能耗和碳排放占據(jù)較大比例，通過技術(shù)和管理手段可在較短時間內(nèi)實現(xiàn)減排效果。

改造后更具備長期投資潛力

隨著社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們對城市空間的追求更多樣化，酒店物業(yè)在出售后改造成其它資產(chǎn)業(yè)態(tài)已成為一種趨勢。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，自2014年至今，作為國內(nèi)主要的酒店投資交易市場，北京和上海超過40%的酒店資產(chǎn)在出售后改造為其他資產(chǎn)業(yè)態(tài)，例如辦公、長租公寓，或集合各類業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。 

仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理周濤表示：“相較于其它主流商業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)酒店資產(chǎn)年平均投資交易量僅占總量的8%左右。將酒店物業(yè)改造為其他業(yè)態(tài)，基于商業(yè)地產(chǎn)最高用途和最佳用途的原則，可以為投資人提供多樣化的投資機會，改造后的物業(yè)也將適應(yīng)更廣泛的市場需求，具有更顯著的競爭力和升值空間。同時，通過將原本用于住宿的酒店轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣纳虡I(yè)空間，城市中老舊或閑置的酒店物業(yè)的資產(chǎn)價值將再次被煥新，這些物業(yè)在改造后重新加入市場，也有助于城市更新和房地產(chǎn)投資實現(xiàn)良性循環(huán)。” 

此外，升級改造后繼續(xù)作為酒店運營，也能夠發(fā)揮優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的效能。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2023年中國內(nèi)地酒店投資交易市場創(chuàng)近年新高，北京和上海酒店市場錄得投資交易額近130億元人民幣，其中92.5%交易標(biāo)的是位于核心區(qū)的地標(biāo)性酒店。此類資產(chǎn)通過保護(hù)或升級改造保證了價值，對酒店資產(chǎn)交易起到重要作用。 

白皮書顯示，存量改造后酒店物業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)價值和資產(chǎn)流動性將得到提升，更加具備長期投資潛力，為業(yè)主和投資人提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和財務(wù)收益的同時，也為未來可能的成功退出提供保障。